USA: Wo investieren lohnt

Warum die USA für Immobilienanleger ein Muss sind.
Hören Sie Henning Koch, Global Head of Transactions bei der Commerz Real.

 

Herr Koch, Commerz Real möchte das US-Portfolio des hausInvest ausbauen. Was spricht denn aus der Sicht eines deutschen Investors für Immobilien in den Vereinigten Staaten?

In erster Linie geht es darum, dass die Anleger mit dem hausInvest in ein global breit diversifiziertes Immobilienportfolio investieren möchten. Die USA sind ein Schlüsselmarkt. An diesem größten, transparentesten und liquidesten Immobilienmarkt der Welt führt kein Weg vorbei. Hinzu kommen fundamentale Faktoren: Die Konjunktur brummt, allen politischen Kapriolen zum Trotz. Die Steuerreform hat sogar zusätzlichen Schub gegeben. Und das im Vergleich zu Europa stärkere Bevölkerungswachstum sorgt für zusätzliches wirtschaftliches Wachstumspotenzial – gerade auch am Immobilienmarkt.

Henning Koch, Global Head of Transactions bei der Commerz Real.

Wie groß ist denn aktuell die Asset Allocation des hausInvest in den USA – und wo wollen Sie hin?

Zurzeit haben wir etwa eine Milliarde Euro in den USA investiert, das entspricht rund acht Prozent unseres Portfolios. Unser größtes Einzelobjekt ist das Hotel „Alohilani Resort Waikiki Beach“ in Honolulu, Hawaii. Wir wollen unser Engagement in den USA ausbauen, haben uns aber keine konkrete Zielgröße gesetzt, da wir nur bei passender Gelegenheit zukaufen wollen.


 

Sind denn überhaupt noch passende Gelegenheiten zu akzeptablen Konditionen zu finden? Auch in den USA sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen.

Kein Zweifel, vor allem für Core-Objekte in den Metropolen, in die wir ausschließlich investieren, werden zum Teil sehr hohe Preise aufgerufen. In jüngster Zeit haben wir allerdings leichte Preiskorrekturen beobachtet, vor allem in den Ostküstenstädten. Das hängt hauptsächlich mit der Zinsentwicklung zusammen. Die bereits umgesetzten und noch zu erwartenden Zinsschritte dürften weiteren Druck auf die Preise ausüben. Der Zyklus ist jenseits des Atlantiks schon weiter vorangeschritten als in Europa. Für Investoren sollten sich daraus auf der Käuferseite interessante Opportunitäten ergeben.
 

Wenn steigende Zinsen Druck auf die Immobilienpreise ausüben, bergen sie dann nicht auch die Gefahr empfindlicher Bewertungsverluste?

Natürlich können daraus auch Bewertungseffekte entstehen. Doch dies kann in erster Linie für kurzfristig operierende Investoren mit hohem Verkaufsdruck zum Problem werden, nicht aber für langfristig orientierte Bestandswahrer wie uns, die größtenteils mit Eigenkapital investiert sind. Der hausInvest handelt nicht nach einem fünf- oder siebenjährigen Businessplan. Unser Horizont erstreckt sich über Jahrzehnte, in denen nachhaltige Renditen erwirtschaftet werden. Schaut man sich die Wertentwicklung in den bedeutendsten Städten über einen sehr langen Zeitraum hinweg an, dann zeigt sich bei allen zyklischen Schwankungen eine klar erkennbare Aufwärtstendenz.
 

Zu den Unterschieden bei der Zinsentwicklung kommen – wie immer bei Investitionen in fremde Währungsräume – auch noch Währungsschwankungen hinzu. Wie wichtig ist eine gute Hedging-Strategie?

Wir haben unsere Währungsrisiken zu nahezu 100 Prozent per Hedging abgesichert. Durch die höhere Zinsdifferenz sind auch die Hedging-Kosten zuletzt gestiegen. Diese Entwicklung dürfte sich aber langfristig wieder normalisieren, wenn auch im Euroraum die Zinsen allmählich steigen sollten. Grundsätzlich halten wir es aber für zielführender, sich auf die Qualität und die Entwicklung der Immobilien selbst zu konzentrieren als auf Währungsschwankungen. Letztere können wir nicht selbst beeinflussen; zudem hält sich deren Schwankungsbreite bei Euro und Dollar im Vergleich zu Schwellenländer-Währungen in Grenzen.
 

Welche Nutzungsarten schätzen Sie denn in den USA als besonders attraktiv ein? Wo wird der hausInvest bevorzugt investieren?

Hauptsächlich in Büro- und Hotelimmobilien, und zwar ausschließlich in Core-, also in Spitzenobjekte. Im Bereich Einzelhandel sind wir etwas vorsichtiger, da konzentrieren wir uns auf klassische Einzelhandelskonzepte in gemischt genutzten Objekten in den Toplagen der Metropolen. Shoppingmalls gehören nicht dazu. Das Thema Wohnen spielt in unserem USA-Portfolio derzeit keine Rolle.
 

Und welche Städte und Regionen stehen dabei im Mittelpunkt?

Wir konzentrieren uns ganz klar auf die großen Metropolen an der Ost- und an der Westküste, wobei wir, wie eingangs erwähnt, aufgrund leichter Preiskorrekturen derzeit in den Ostküstenmetropolen mehr Chancen sehen. Allein die großen Metropolen der USA bieten ein sehr breites Spektrum an Investitionsmöglichkeiten. Secondary Cities, also kleinere Märkte, betrachten wir dagegen mit vorsichtiger Zurückhaltung. Sie erfordern ein aktiveres Asset Management und eine stärkere Präsenz vor Ort. Zudem können bei größeren Objekten Exit-Szenarien schwieriger darstellbar sein, weil nicht in jeder Phase des Zyklus genügend potenzielle Kaufinteressenten zur Verfügung stehen.
 

Sie berücksichtigen also auch als langfristig investierender Bestandswahrer mögliche Verkaufsszenarien. Weshalb ist das notwendig?

Wenn wir eine Immobilie mit einem konkreten Weiterentwicklungsplan erstehen, dann kann am Ende dieser erfolgreichen Entwicklung ein gewinnbringender Verkauf rentabler sein, als die Immobilie im Portfolio zu halten. Doch das kann nur funktionieren, wenn sich im passenden Moment genügend potenzielle Käufer finden. Dabei handelt es sich jedoch um Einzelfallentscheidungen. Strategisch sehen wir uns aktuell und mittelfristig in den USA überwiegend auf der Käuferseite.

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